自主管理と管理委託どっちがいい！？自主管理のメリットとデメリットを解説！
不動産投資は、自主管理がいいの！？管理委託がいいの！？メリットデメリットを解説！
投資としてマンションを購入した方の中には、自分でマンションを管理できるか気になる方も多いですよね。そこで今回は、以下の内容について解説します。
・自主管理と管理委託の違い
・自主管理のメリット
・自主管理のデメリット
・依頼するべき管理会社の特徴
自主管理のメリットやデメリットだけでなく、自主管理・委託管理どちらがおすすめなのかも解説するので、マンションの管理方法に悩んでいる方は是非参考にしてください。
・自主管理と管理委託の違い
・自主管理のメリット
・自主管理のデメリット
・依頼するべき管理会社の特徴
自主管理のメリットやデメリットだけでなく、自主管理・委託管理どちらがおすすめなのかも解説するので、マンションの管理方法に悩んでいる方は是非参考にしてください。
自主管理とは？管理委託との違いを解説
不動産投資などで購入したマンションは、自主管理か管理委託どちらかを選択することとなります。
自主管理とは、大家や入居者でマンションを管理する管理方法です。一方、管理会社にお金を支払い、マンションの管理業務を委託する方法を管理委託と呼びます。
日本のほとんどのマンションが全部又は一部を管理委託で管理しており、自主管理のマンションはかなり少ないです。
自主管理には、管理委託する費用が節約できたり不動産管理に必要な知識が付いたりするメリットがある一方、安定的に管理するのが難しい・面倒な業務が発生するなどのデメリットもあります。
自主管理するか迷っている方は、自主管理するとどんなメリットデメリットがあるのか確認してから決定しましょう。
自主管理とは、大家や入居者でマンションを管理する管理方法です。一方、管理会社にお金を支払い、マンションの管理業務を委託する方法を管理委託と呼びます。
日本のほとんどのマンションが全部又は一部を管理委託で管理しており、自主管理のマンションはかなり少ないです。
自主管理には、管理委託する費用が節約できたり不動産管理に必要な知識が付いたりするメリットがある一方、安定的に管理するのが難しい・面倒な業務が発生するなどのデメリットもあります。
自主管理するか迷っている方は、自主管理するとどんなメリットデメリットがあるのか確認してから決定しましょう。
マンションを自主管理する6つのメリット
ここでは、マンションを自主管理する主なメリットを6つ紹介します。
・管理委託する費用が節約できる
・入居者と大家の信頼関係が築ける
・不動産管理に必要な知識が身につく
・マンションの管理に意識が向く
・入居者間のコミュニティが広がる
・不動産仲介会社に直接客付けを依頼できる
自主管理するメリットが知りたい方は、是非参考にしてください。
・管理委託する費用が節約できる
・入居者と大家の信頼関係が築ける
・不動産管理に必要な知識が身につく
・マンションの管理に意識が向く
・入居者間のコミュニティが広がる
・不動産仲介会社に直接客付けを依頼できる
自主管理するメリットが知りたい方は、是非参考にしてください。
メリット①：管理委託する費用が節約できる
マンションを自主管理すると、管理委託に発生する費用がかかりません。管理委託にかかる料金は、管理会社ごとに異なり、家賃収入に対して数％という形で請求されます。
管理委託の料金が5%の管理会社に委託すると、20万円の家賃収入があるマンションの管理委託費用は1万円です。
管理委託の料金以外にも、入居者募集をかけて入居する方が決まった際は、管理会社に広告料や客付報酬といった名目の手数料を支払う場合もあります。
自主管理であれば上記の費用が全くかからず、支出がかなり抑えられるのは大きなメリットです。自主管理で抑えた支出は、マンションの修繕工事費用やマンション購入時の融資の返済にあてられるので、大家の安心にも繋がります。
管理委託の料金が5%の管理会社に委託すると、20万円の家賃収入があるマンションの管理委託費用は1万円です。
管理委託の料金以外にも、入居者募集をかけて入居する方が決まった際は、管理会社に広告料や客付報酬といった名目の手数料を支払う場合もあります。
自主管理であれば上記の費用が全くかからず、支出がかなり抑えられるのは大きなメリットです。自主管理で抑えた支出は、マンションの修繕工事費用やマンション購入時の融資の返済にあてられるので、大家の安心にも繋がります。
メリット②：入居者と大家の信頼関係が築ける
マンションを自主管理すると、以下を積極的に把握するようになります。
・入居者の様子や人柄
・マンションの劣化状況
・入居者の不満
入居者の様子やマンションの劣化状況を把握するようになると、入居者の不満を解決できたり生活の満足度が高まるので、入居者と大家の信頼関係が築けます。
自主管理であれば、共用部分の設備の故障や入居者同士のトラブル・不満などに一早く気付き、早急に対応できますよね。
管理委託の場合、管理会社が劣化状況の把握や入居者の不満を解決するので、入居者と大家の信頼関係は築きにくいです。
・入居者の様子や人柄
・マンションの劣化状況
・入居者の不満
入居者の様子やマンションの劣化状況を把握するようになると、入居者の不満を解決できたり生活の満足度が高まるので、入居者と大家の信頼関係が築けます。
自主管理であれば、共用部分の設備の故障や入居者同士のトラブル・不満などに一早く気付き、早急に対応できますよね。
管理委託の場合、管理会社が劣化状況の把握や入居者の不満を解決するので、入居者と大家の信頼関係は築きにくいです。
メリット③：不動産管理に必要な知識が身につく
自主管理は大家が中心になりマンションを管理するので、不動産管理に必要な知識が身につきます。
管理委託してしまうと、管理会社がマンションの管理業務を代行するので、大家が不動産の管理業務に触れる機会自体少ないです。
不動産管理の知識の例を挙げると、入居者募集や賃貸契約の締結・更新などの入居者管理業務、清掃や設備点検・修繕などの建物管理業務があります。
不動産管理の知識がない方は、自主管理を選択し、大家として必要な知識を学んでみるのもありです。
管理委託してしまうと、管理会社がマンションの管理業務を代行するので、大家が不動産の管理業務に触れる機会自体少ないです。
不動産管理の知識の例を挙げると、入居者募集や賃貸契約の締結・更新などの入居者管理業務、清掃や設備点検・修繕などの建物管理業務があります。
不動産管理の知識がない方は、自主管理を選択し、大家として必要な知識を学んでみるのもありです。
メリット④：マンションの管理に意識が向く
管理委託は管理会社がマンションを管理しますが、自主管理は大家や入居者が管理しなくてはいけないので、入居者の管理への意識が高く運営に主体性が出ます。
入居者がどのように行動するかによって、マンションの管理の方向性が決まるので「自分たちでマンションを管理するんだ」という気持ちは強くなりますよね。
入居者がどのように行動するかによって、マンションの管理の方向性が決まるので「自分たちでマンションを管理するんだ」という気持ちは強くなりますよね。
メリット⑤：入居者間のコミュニティが広がる
マンション管理に意識が向いて主体性が生まれると、入居者間のコミュニケーションが増え、自然にコミュニティが広がります。
入居者間のコミュニケーションがないマンションの場合は、隣にどんな人が住んでいるかすらわからない方も多くいるのではないでしょうか。
普段から入居者間でコミュニケーションを取り合っていると、災害などの緊急時にスムーズに避難できる・トラブル防止につながるなどのメリットがあります。
入居者間のコミュニケーションがないマンションの場合は、隣にどんな人が住んでいるかすらわからない方も多くいるのではないでしょうか。
普段から入居者間でコミュニケーションを取り合っていると、災害などの緊急時にスムーズに避難できる・トラブル防止につながるなどのメリットがあります。
メリット⑥：不動産仲介会社に直接客付けを依頼できる
管理委託の場合は、管理会社が入居者募集についての業務を行いますが、自主管理では大家自ら直接不動産仲介会社に入居者を募集してほしいと依頼できます。
しかし、現在ではSNSなどを利用した方が直接的に集客できるので、複数の不動産仲介会社に客付を依頼するのではなく、インターネットで集客できる会社への依頼もおすすめです。
しかし、現在ではSNSなどを利用した方が直接的に集客できるので、複数の不動産仲介会社に客付を依頼するのではなく、インターネットで集客できる会社への依頼もおすすめです。
マンションを自主管理する3つのデメリット
ここまで、マンションを自主管理するメリットを紹介してきました。家主側だけでなく居住者にも大きなメリットがありましたね。ここでは、マンションを自主管理するデメリットを紹介します。
・適切な人材の確保が必要
・正しく管理できない可能性がある
・面倒な業務が発生する
メリットだけでなくデメリットも把握すると最適な選択ができるので、デメリットも一緒に確認しましょう。
・適切な人材の確保が必要
・正しく管理できない可能性がある
・面倒な業務が発生する
メリットだけでなくデメリットも把握すると最適な選択ができるので、デメリットも一緒に確認しましょう。
デメリット①：資格が必要な場合がある
自主管理でマンションを管理する場合、大家1人で管理することになります。
マンション1棟管理するとなると、正装や入居者対応などの簡単な作業はできますが、エレベーターの点検などの専門性や資格が必要な作業はできませんよね。
なので、マンション管理に必要な資格を全て所有している場合以外は、基本的に管理を委託することになります。
マンション1棟管理するとなると、正装や入居者対応などの簡単な作業はできますが、エレベーターの点検などの専門性や資格が必要な作業はできませんよね。
なので、マンション管理に必要な資格を全て所有している場合以外は、基本的に管理を委託することになります。
デメリット②：正しく管理できない可能性がある
大家や入居者だけでマンションを管理するのは難しく、正しい管理ができない可能性があります。
そもそも大家に不動産管理の知識がなかったり、入居者からの協力がなかったりすると、建物の点検や清掃がうまく実施されません。
結果、建物の劣化が進みマンション自体の資産価値も下がり、外観が悪く入居者が集まらない・希望価格で売却できない・入居者の不満が増えるなどの状況につながります。
そもそも大家に不動産管理の知識がなかったり、入居者からの協力がなかったりすると、建物の点検や清掃がうまく実施されません。
結果、建物の劣化が進みマンション自体の資産価値も下がり、外観が悪く入居者が集まらない・希望価格で売却できない・入居者の不満が増えるなどの状況につながります。
デメリット③：面倒な業務が発生する
自主管理では、管理委託では発生しない面倒な業務が発生します。例を挙げると以下のような作業です。
・退去の立ち合い
・敷金精算
・クレーム対応
・深夜早朝の事務
これらは管理委託した場合発生しない業務なので、自主管理するデメリットと言えます。自主管理の管理業務には手間と時間がかかるので、副業として不動産投資している方は厳しいですね。
・退去の立ち合い
・敷金精算
・クレーム対応
・深夜早朝の事務
これらは管理委託した場合発生しない業務なので、自主管理するデメリットと言えます。自主管理の管理業務には手間と時間がかかるので、副業として不動産投資している方は厳しいですね。
結局マンション管理は自主管理と管理委託どっちがおすすめ？【結論：管理委託】
ここまで、自主管理のメリットとデメリットを解説してきましたが、結局、「自主管理はおすすめなの？」と疑問に思う方も多いですよね。結論、自主管理ではなく管理委託がおすすめです。理由を以下にまとめました。
・管理にかかる時間や手間を省ける
・資産価値を保てる
・長期的に安定した運用ができる
・自分で入居者を募集する必要がない
不動産投資は、本業とは別に副業として行う方が多いので、時間・手間が省ける管理委託がおすすめです。
さらに、不動産投資としてマンションを購入した場合、資産価値の低下や空室のリスクは絶対に避けたいものですよね。管理委託であれば、管理のプロに管理を委託できるので、資産価値の低下や空室のリスクを避けた安定的な運用ができます。
全てを管理委託するのではなく、自主管理する部分を一部残すなどさまざまな管理方法があるので、最適な管理委託の利用方法を模索するのもおすすめです。
・管理にかかる時間や手間を省ける
・資産価値を保てる
・長期的に安定した運用ができる
・自分で入居者を募集する必要がない
不動産投資は、本業とは別に副業として行う方が多いので、時間・手間が省ける管理委託がおすすめです。
さらに、不動産投資としてマンションを購入した場合、資産価値の低下や空室のリスクは絶対に避けたいものですよね。管理委託であれば、管理のプロに管理を委託できるので、資産価値の低下や空室のリスクを避けた安定的な運用ができます。
全てを管理委託するのではなく、自主管理する部分を一部残すなどさまざまな管理方法があるので、最適な管理委託の利用方法を模索するのもおすすめです。
管理委託する管理会社を選ぶ際に見るべきポイント8つ
「管理委託がおすすめなのはわかったけど、管理会社が多すぎてどの会社を選ぶべきか迷う」という方も多いですよね。管理会社を選ぶ際に見ておきたい特徴は以下の通りです。
・管理委託の費用
・業務内容の幅
・管理物件数や入居率
・客付け力
・担当者の対応
・入居者専用のコールセンターの有無
・その地域の知識や経験の豊富さ
・対応の早さ
管理の手間を省くために管理委託するのが1番の目的なので、業務内容の幅や費用は確実に確認しましょう。
業務内容や費用以外にも、管理会社の実績や知識、サービス内容の質まで確認できれば最適な管理会社がわかるので、是非参考にしてください。
・管理委託の費用
・業務内容の幅
・管理物件数や入居率
・客付け力
・担当者の対応
・入居者専用のコールセンターの有無
・その地域の知識や経験の豊富さ
・対応の早さ
管理の手間を省くために管理委託するのが1番の目的なので、業務内容の幅や費用は確実に確認しましょう。
業務内容や費用以外にも、管理会社の実績や知識、サービス内容の質まで確認できれば最適な管理会社がわかるので、是非参考にしてください。
管理委託でマンションの管理業務にかかる時間や手間をなくそう
今回は、自主管理のメリットとデメリットを紹介しました。もう一度内容を確認すると以下の通りです。
【自主管理のメリット】
・管理委託する費用が節約できる
・入居者と大家の信頼関係が築ける
・不動産管理に必要な知識が身につく
・マンションの管理に意識が向く
・入居者間のコミュニティが広がる
・不動産仲介会社に直接客付けを依頼できる
【自主管理のデメリット】
・資格が必要な場合がある
・正しく管理できない可能性がある
・面倒な業務が発生する
上記のとおり、自主管理には多くのメリットがありました。しかし、おすすめは自主管理ではなく管理委託です。管理委託には以下のようなメリットがあります。
・管理にかかる時間や手間を省ける
・資産価値を保てる
・長期的に安定した運用ができる
・自分で入居者を募集する必要がない
自分で完璧に管理できる方はいいですが、管理に関しての知識がない方や本業との兼ね合いで管理業務の時間が取れない方は、管理会社への管理委託を検討してみてください。
【自主管理のメリット】
・管理委託する費用が節約できる
・入居者と大家の信頼関係が築ける
・不動産管理に必要な知識が身につく
・マンションの管理に意識が向く
・入居者間のコミュニティが広がる
・不動産仲介会社に直接客付けを依頼できる
【自主管理のデメリット】
・資格が必要な場合がある
・正しく管理できない可能性がある
・面倒な業務が発生する
上記のとおり、自主管理には多くのメリットがありました。しかし、おすすめは自主管理ではなく管理委託です。管理委託には以下のようなメリットがあります。
・管理にかかる時間や手間を省ける
・資産価値を保てる
・長期的に安定した運用ができる
・自分で入居者を募集する必要がない
自分で完璧に管理できる方はいいですが、管理に関しての知識がない方や本業との兼ね合いで管理業務の時間が取れない方は、管理会社への管理委託を検討してみてください。